수도권 미분양

■ 수도권 미분양

 서울과 서울에 인접하고 있는 도시가 아닌 안성, 평택, 남양주 등 외곽도시들의 준공 후 분양되지 못하는 가구의 수가 증가하는 추세를 보이고 있다. 인천시에 따르면 지난 해 12월 기준 서울을 제외한 수도권의 미분양 아파트는 6,051가구였다. 이 중, 인천은 2018년 대비 감소한 수치를 보였으나, 경기도의 미분양 가구는 약 100가구 정도 증가했다. 대부분의 미분양을 주도한 도시는 안성과 평택이었다. 수요는 줄어드는데 공급은 지속적으로 유지되면서 안성은 976가구, 평택은 927가구로 1,000가구를 눈 앞에 두고 있다. 그 외의 화성, 의정부, 양주, 남양주 등의 도시에서도 적지 않은 수치로 나타났다. 

■ 미분양의 원인

 서울은 물론이고 서울에 인접하고 있어 접근성이 좋은 용인, 수원 등의 도시들은 미분양된 가구가 많지 않을 뿐더러 집 값이 꿈틀하고 있다. 반면 외곽도시의 상황은 좋지 않다. 미분양된 가구의 수는 증가하고 타 도시로 유출하는 인구가 늘어나고 있다. 정부의 주도로 지방도시들의 호황을 유도하고는 있지만 그 효과는 미미하다. 오히려 정부의 투자로 지방지역에 유입된 돈이 다시 서울로 돌아오는 현상도 벌어진다. 아마 많은 사람들이 '곧 죽어도 서울' 이라는 문구를 잡고 놓지 않는 것 같다. 실제로 나의 부모님이 살고있는 포천을 예로 들어보겠다. 2016년의 유한아파트 실매매가는 1억 5,500만원이었다. 그리고 수도권으로의 접근성이 매우 좋아진 건 아니지만 보다 편리하게 해준 세종-포천 고속도로가 2017년 6월 개통되었고 같은 해 7월의 실매매가는 1억 4,300만원으로 오히려 하락했다. 그리고 포천의 지하철역 건설이 승인된 후인 2019년 12월의 실거래가는 1억 3,000만원이었다. 어떻게 된 일인지 서울시 인구포화 현상을 해소해 줄 것만 같았던 외곽도시의 발전이 효과를 보지 못했고 오히려 아파트 매매가는 떨어지고 있었다. 아마 많은 사람들에게는 '서울로의 접근이 용이해졌으니 서울과 조금 떨어진 지역에 살아도 나쁘지 않겠다.'가 아니라 '서울이 더욱 살기 편해졌다.' 로 다가왔는지도 모르겠다. 

 그리고 가장 눈에 보이는 원인으로는 수요를 고려하지 않고 지속되는 공급일 것이다. 대한민국 전체를 통 틀어서 보았을 때 부동산 시장에서 수요자의 수는 해마다 감소하고 있을 것이라고 생각한다. 통계청 자료에 따르면 대한민국의 총 인구수 증가량은 점점 줄어드는 추세를 보이고 있다. 과거 큰 폭으로 상승하던 총 인구 수와 달리 2017년과 2018년의 총 인구 수의 차이는 5만명도 되지 않는다. 거기다 가구 구성원이 많던 과거와 달리 많은 가정이 핵가족화 되었고, 특히 원룸이나 투룸에 사는 1~2인 가구가 많이 늘어나다 보니 아파트의 수요는 더욱 예전같지 않다. 그런데 공급의 측면에서는 이 같은 수요의 감소를 고려하지 않는 듯 유지되거나 늘어나는 주거 공급의 수를 보인다. 주거공간은 일반적으로 사치재로 여기는 가정은 그리 많지 않을 듯 하다. 몇 년 살다가 더 좋은 집이 지어진다고 쉽게 이사하거나 팔 수 없다. 단순히 아파트 값이 그의 가치가 아니라 인테리어, 리모델링 등 부가적으로 투자되는 돈이 존재하기 때문이다. 그렇기 때문에 공급자들은 수요자들이 그리 유동적이지 않다는 것을 명심해야 할 것이다.

 또 아파트 분양에서 큰 부분을 차지하는 분양가가 있다. 정부의 민간택지 분양가 상한제의 본래 목적은 과열되는 부동산 투기를 방지하기 위함이다. 하지만 그러한 본래의 취지와는 다른 현상이 벌어지고 있다. 분양가 상한제의 시행으로 시가의 부동산 매물들이 보다 저렴하게 시장에 나타나기 때문이다. 집을 구하는 대부분의 사람들은 한정된 자금을 갖고 있다. 그 자금 안에서 가장 효용가치가 높은 집을 구해야 하고 그 과정에서 금전적 측면이나 기능적 측면 등 포기하는 부분이 나타난다. 이 때 분양가 상한제는 수요자의 이러한 불편함을 다소 해소할 수 있다. 금전적 측면에서 도움이 되기 때문이다. 반대로 이야기하면 기능적 측면에서 다소 불리할 수 있는 외곽도시들의 큰 무기는 금전적으로 유리한 자리를 잡고 있는 것인데, 이미 기능적으로 유리한 매물들도 이제는 금전적인 측면에서 파워가 생기게 된 것이다. 판매자에게는 좋지 않겠지만 수요자는 더 큰 선택의 폭을 갖게 되고 당연히 파워가 줄어든 외곽도시의 아파트는 더 불리해 질 수밖에 없는 것이다.